【案情】

2023年3月，被告某房地產公司與原告季某簽訂《商鋪租賃合同》一份，約定被告將某房屋租賃給原告從事經營活動。合同中約定，被告有權對租賃房屋進行銷售或抵押，合同期內不影響原告繼續租賃和經營，原告有優先購買權，但需在被告書面通知原告5日內作出決定，否則視為自動放棄優先權。上述合同簽訂后，被告將房屋交付原告，從事經營活動。2023年5月，被告與案外人錢某簽訂《商品房買賣合同》，將案涉房屋出售給錢某。原告認為，被告出售該房屋，一直未書面通知原告，其行為侵害了原告的優先購買權，給原告造成了經濟損失，故提起訴訟，請求判令被告賠償損失。

【評析】

本案就承租人的優先購買權是否受到損害，有以下兩種意見：

一種觀點認為：本案中原告的優先購買權未受到損害，被告不用承擔賠償責任。從立法本意看，承租人的優先購買權是為了保障承租人在同等條件下享有優先于其他購買人的權利。本案中，被告雖未按合同約定履行書面通知義務，但被告是案涉房屋的開發商，在原告承租案涉商鋪時，其已明知案涉商鋪已在對外公開出售，按日常生活經驗，開發商公開出售的房屋均對外公示了銷售價格，且在原告承租案涉房屋后，有眾多購房人去案涉房屋內看房。故原告對被告出售案涉房屋是明知的，其并沒有向被告表示過需要購買案涉房屋，應當認定原告已放棄行使優先購買權。另外，由于“買賣不破租賃”，且承租人沒有購買其他商鋪，承租人實際并未產生損失。

另一種觀點認為：本案中原告的優先購買權受到損害，被告應賠償原告的損失。

筆者贊同第二種觀點。承租人優先購買權的損害賠償責任，也是對出租人沒有履行書面通知的附隨義務的否定。從保障承租人權利的角度而言，出租人并非僅簡單地通知案涉房屋出售即可，更為重要的在于告知承租人房屋出售的價格、付款期限等與房屋出售相關的重要條件。而本案中，雙方合同中約定了出售房屋需要“書面”告知原告，被告不僅沒有書面告知，也沒有提出證據證明告知了房屋出售的重要條件。故原告的優先購買權受到了損害，法院可酌定按照房屋一年的租金來賠償原告損失。