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        承租人優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償責(zé)任
        時間:2024-02-01  來源:淮安市中級人民法院 作者:  字號:[ ]

        【案情】

        2023年3月,被告某房地產(chǎn)公司與原告季某簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》一份,約定被告將某房屋租賃給原告從事經(jīng)營活動。合同中約定,被告有權(quán)對租賃房屋進(jìn)行銷售或抵押,合同期內(nèi)不影響原告繼續(xù)租賃和經(jīng)營,原告有優(yōu)先購買權(quán),但需在被告書面通知原告5日內(nèi)作出決定,否則視為自動放棄優(yōu)先權(quán)。上述合同簽訂后,被告將房屋交付原告,從事經(jīng)營活動。2023年5月,被告與案外人錢某簽訂《商品房買賣合同》,將案涉房屋出售給錢某。原告認(rèn)為,被告出售該房屋,一直未書面通知原告,其行為侵害了原告的優(yōu)先購買權(quán),給原告造成了經(jīng)濟(jì)損失,故提起訴訟,請求判令被告賠償損失。

        【評析】

        本案就承租人的優(yōu)先購買權(quán)是否受到損害,有以下兩種意見:

        一種觀點(diǎn)認(rèn)為:本案中原告的優(yōu)先購買權(quán)未受到損害,被告不用承擔(dān)賠償責(zé)任。從立法本意看,承租人的優(yōu)先購買權(quán)是為了保障承租人在同等條件下享有優(yōu)先于其他購買人的權(quán)利。本案中,被告雖未按合同約定履行書面通知義務(wù),但被告是案涉房屋的開發(fā)商,在原告承租案涉商鋪時,其已明知案涉商鋪已在對外公開出售,按日常生活經(jīng)驗,開發(fā)商公開出售的房屋均對外公示了銷售價格,且在原告承租案涉房屋后,有眾多購房人去案涉房屋內(nèi)看房。故原告對被告出售案涉房屋是明知的,其并沒有向被告表示過需要購買案涉房屋,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原告已放棄行使優(yōu)先購買權(quán)。另外,由于“買賣不破租賃”,且承租人沒有購買其他商鋪,承租人實(shí)際并未產(chǎn)生損失。

        另一種觀點(diǎn)認(rèn)為:本案中原告的優(yōu)先購買權(quán)受到損害,被告應(yīng)賠償原告的損失。

        筆者贊同第二種觀點(diǎn)。承租人優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償責(zé)任,也是對出租人沒有履行書面通知的附隨義務(wù)的否定。從保障承租人權(quán)利的角度而言,出租人并非僅簡單地通知案涉房屋出售即可,更為重要的在于告知承租人房屋出售的價格、付款期限等與房屋出售相關(guān)的重要條件。而本案中,雙方合同中約定了出售房屋需要“書面”告知原告,被告不僅沒有書面告知,也沒有提出證據(jù)證明告知了房屋出售的重要條件。故原告的優(yōu)先購買權(quán)受到了損害,法院可酌定按照房屋一年的租金來賠償原告損失。


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