【案情】

2023年3月，被告某房地產(chǎn)公司與原告季某簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》一份，約定被告將某房屋租賃給原告從事經(jīng)營活動。合同中約定，被告有權(quán)對租賃房屋進(jìn)行銷售或抵押，合同期內(nèi)不影響原告繼續(xù)租賃和經(jīng)營，原告有優(yōu)先購買權(quán)，但需在被告書面通知原告5日內(nèi)作出決定，否則視為自動放棄優(yōu)先權(quán)。上述合同簽訂后，被告將房屋交付原告，從事經(jīng)營活動。2023年5月，被告與案外人錢某簽訂《商品房買賣合同》，將案涉房屋出售給錢某。原告認(rèn)為，被告出售該房屋，一直未書面通知原告，其行為侵害了原告的優(yōu)先購買權(quán)，給原告造成了經(jīng)濟(jì)損失，故提起訴訟，請求判令被告賠償損失。

【評析】

本案就承租人的優(yōu)先購買權(quán)是否受到損害，有以下兩種意見：

一種觀點(diǎn)認(rèn)為：本案中原告的優(yōu)先購買權(quán)未受到損害，被告不用承擔(dān)賠償責(zé)任。從立法本意看，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是為了保障承租人在同等條件下享有優(yōu)先于其他購買人的權(quán)利。本案中，被告雖未按合同約定履行書面通知義務(wù)，但被告是案涉房屋的開發(fā)商，在原告承租案涉商鋪時，其已明知案涉商鋪已在對外公開出售，按日常生活經(jīng)驗，開發(fā)商公開出售的房屋均對外公示了銷售價格，且在原告承租案涉房屋后，有眾多購房人去案涉房屋內(nèi)看房。故原告對被告出售案涉房屋是明知的，其并沒有向被告表示過需要購買案涉房屋，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原告已放棄行使優(yōu)先購買權(quán)。另外，由于“買賣不破租賃”，且承租人沒有購買其他商鋪，承租人實(shí)際并未產(chǎn)生損失。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：本案中原告的優(yōu)先購買權(quán)受到損害，被告應(yīng)賠償原告的損失。

筆者贊同第二種觀點(diǎn)。承租人優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償責(zé)任，也是對出租人沒有履行書面通知的附隨義務(wù)的否定。從保障承租人權(quán)利的角度而言，出租人并非僅簡單地通知案涉房屋出售即可，更為重要的在于告知承租人房屋出售的價格、付款期限等與房屋出售相關(guān)的重要條件。而本案中，雙方合同中約定了出售房屋需要“書面”告知原告，被告不僅沒有書面告知，也沒有提出證據(jù)證明告知了房屋出售的重要條件。故原告的優(yōu)先購買權(quán)受到了損害，法院可酌定按照房屋一年的租金來賠償原告損失。