【案情】

1999年11月15日，原告寇某將其所有的房屋出售給被告連某（房產(chǎn)證、土地證齊全）同時(shí)雙方簽訂了《契約》一份，約定寇某將其在某村所有的案涉房屋以3萬元出售給連某；房款一次性付清后交房產(chǎn)權(quán)給連某使用；契印兩清后，連某即為該住房的主人，今后拆、砌、翻建等情況，寇某均無權(quán)干涉；雙方簽字生效，永不得反悔。同時(shí)鄰居黃某、中間人夏某在該協(xié)議上簽字，村委會(huì)及村組在案涉協(xié)議上蓋章，并注明“情況屬實(shí)，按協(xié)議辦事”。后被告連某交付3萬元并入住案涉房屋至今。

原告認(rèn)為，被告連某并非原告所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其與原告簽訂的契約違反了土地管理法的強(qiáng)制性規(guī)定，故雙方所簽的《契約》無效，被告應(yīng)將所購房屋返還原告，且應(yīng)向原告支付自占有該房屋至騰退該房屋給原告期間的房屋占用費(fèi)。

【評(píng)析】

被告確實(shí)并非原告所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，故原、被告之間簽訂的房屋買賣合同無效，但本案被告是否需要將案涉房屋返還原告？

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，被告連某應(yīng)當(dāng)返還房屋，因?yàn)楦鶕?jù)相關(guān)法律規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，原、被告簽訂的房屋買賣合同雖系無效，但是，相關(guān)財(cái)產(chǎn)是否返還，應(yīng)兼顧雙方買賣之時(shí)的真實(shí)意思表示、誠(chéng)實(shí)信用原則、買受人使用及添附情況等因素綜合衡量，加之被告按約支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，不應(yīng)再返還案涉房屋。

筆者同意第二種觀點(diǎn)，理由如下：

民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾。原、被告簽訂的《契約》雖屬無效，但是，相關(guān)財(cái)產(chǎn)是否返還，應(yīng)兼顧雙方買賣之時(shí)的真實(shí)意思表示、誠(chéng)實(shí)信用原則、買受人使用及添附情況等因素綜合衡量。

本案中，1999年寇某因隨家屬去外地落戶，故與連某簽訂《契約》，約定將案涉房屋以3萬元的價(jià)格出售給連某，房屋所在地村委會(huì)及村組均在該《契約》上蓋章。連某支付購房款后對(duì)案涉房屋進(jìn)行了裝修、擴(kuò)建并居住至今，其間連某繳納了宅基地使用費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，而寇某并不在案涉房屋所在村組生活，從維護(hù)交易秩序和當(dāng)事人生活安定角度，筆者認(rèn)為不能機(jī)械地適用合同無效的法律后果，而是應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用及公平原則，綜合考慮房屋買賣合同簽訂時(shí)間、房屋改建修繕情況、實(shí)際居住情況等，被告連某無需將案涉房屋返還原告。至于原告主張的無權(quán)占有使用費(fèi)，因連某是基于與寇某訂立的《契約》，在支付對(duì)價(jià)后有權(quán)占用使用，不存在無權(quán)占有的情況，故原告的主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。

上述案件也能給我們一些啟發(fā)：1.政府部門對(duì)農(nóng)村宅基地及其上房屋買賣應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)管；2.對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)法律宣傳，使其了解非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員無法購買本村宅基地及其上房屋；3.大力弘揚(yáng)社會(huì)主義核心價(jià)值觀，在遵循法律的同時(shí)也應(yīng)當(dāng)遵循社會(huì)主義基本道德及社會(huì)主義核心價(jià)值觀。