10月16日上午，淮安中院召開新聞發(fā)布會，通報全市法院涉低效工業(yè)用地處置盤活工作情況，并發(fā)布八起典型案例。

2023年以來，全市法院共審結(jié)涉工業(yè)用地案件1800余件，清理工業(yè)用地45宗，盤活低效土地6000余畝，推動17個重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目落地，畝均稅收提升超30%，為企業(yè)發(fā)展釋放寶貴空間。

一是“未病先防”，聯(lián)合多部門成立法治專班，動態(tài)研判土地閑置風(fēng)險，開展用地體檢、指導(dǎo)完善協(xié)議，從源頭預(yù)防糾紛。建立信息共享機(jī)制，精準(zhǔn)推送資產(chǎn)信息，提前識別意向方降低風(fēng)險。依托調(diào)解平臺，將涉閑置用地案先行調(diào)解，推動實質(zhì)解紛千余件；設(shè)專班化解遺留問題，2024年相關(guān)案件調(diào)撤率達(dá)71.3%。

二是“既病早治”，創(chuàng)新“物權(quán)確認(rèn)四步法”，快速化解權(quán)屬爭議246件。依法審查行政協(xié)議，妥善處理權(quán)證瑕疵。開展“法護(hù)安居”行動，對惡意違約企業(yè)采取禁令、強(qiáng)制騰空等措施，發(fā)出懲戒預(yù)警530余次，騰退土地45宗，以規(guī)范、震懾與聯(lián)動確保處置高效有序。

三是“對癥下藥”，采取“一地一策”，靈活運(yùn)用分割拍賣、整體轉(zhuǎn)讓等方式提升處置效益。創(chuàng)新“預(yù)重整+招商引資”等模式，通過破產(chǎn)審判盤活工業(yè)用地，帶動17個重點(diǎn)項目落地。在司法拍賣中嵌入產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，聯(lián)合審查競買人資質(zhì)，確保資源匹配優(yōu)質(zhì)項目。

四是“愈后防復(fù)”，防范二次低效，運(yùn)用“類債權(quán)人和解”等方式，一攬子解決復(fù)雜債權(quán)債務(wù)。聯(lián)合多部門建立長效監(jiān)管機(jī)制，定期核查已盤活土地利用效能，動態(tài)監(jiān)測資產(chǎn)流向。加強(qiáng)企業(yè)履約監(jiān)督，構(gòu)建“預(yù)防—處置—監(jiān)管”閉環(huán)體系，鞏固盤活成效。

下一步全市法院將持續(xù)深化府院聯(lián)動，創(chuàng)新司法手段，平衡各方權(quán)益，強(qiáng)化長效監(jiān)管，為全市經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)司法智慧和力量。

典型案例：

案例一

訴中促談解僵局 閑置用地?zé)ㄐ律?/span>

——某閥門公司和解撤訴案

【基本案情】2007年，某經(jīng)開區(qū)管委會與某閥門公司簽訂《投資協(xié)議》，約定該公司投資建設(shè)，管委會提供171畝項目用地并給予優(yōu)惠政策。協(xié)議要求建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房4萬平方米以上及其他設(shè)施。然而，該公司實際僅建成廠房2.8萬平方米，固定投入遠(yuǎn)低于約定，項目長期停滯，土地及廠房被抵押融資，成為閑置低效用地。管委會多次督促未果，遂訴至法院，要求解除協(xié)議，收回土地并追索土地款1453萬元。某法院在辦理該低效用地治理衍生的訴訟案件時，采取“實地調(diào)查-訴中促談-調(diào)解優(yōu)先”策略。法院聯(lián)合屬地鎮(zhèn)街實地勘查，全面掌握情況；嚴(yán)格對標(biāo)協(xié)議，確認(rèn)其構(gòu)成閑置低效；重點(diǎn)向企業(yè)釋明違約法律風(fēng)險及經(jīng)濟(jì)損失，力促雙方在訴訟中和解。經(jīng)法院多次協(xié)調(diào)溝通，該公司自愿退出土地并積極配合辦理退出手續(xù)。管委會順利收回171畝閑置土地。目前，該地塊已成功引入某科技公司投資11億元建設(shè)現(xiàn)代制造產(chǎn)業(yè)園項目，讓“沉睡”土地重新煥發(fā)活力。

【典型意義】本案是法院在低效用地治理中，以“訴中促談”機(jī)制高效化解閑置土地爭議、服務(wù)保障高質(zhì)量發(fā)展的典型案例。法院主動融入黨委政府閑置資源治理行動，通過精準(zhǔn)的實地調(diào)查、嚴(yán)格的對標(biāo)核查、務(wù)實的風(fēng)險釋明，在訴訟環(huán)節(jié)成功促成企業(yè)自愿、安全退出，避免了冗長的執(zhí)行程序，顯著節(jié)約了時間和物質(zhì)成本。這一做法不僅為政府及時挽回了經(jīng)濟(jì)損失，釋放了寶貴的土地空間，保障了重大項目的順利落地，更探索出一條司法助力“騰籠換鳥”、優(yōu)化土地資源配置的有效路徑，體現(xiàn)了司法服務(wù)保障發(fā)展大局的主動作為，為優(yōu)化法治化營商環(huán)境、推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級和空間重構(gòu)提供了有力司法支撐。（金湖法院）

案例二

司法重整賦新能 低效用地獲重生

——某生物科技公司低效用地預(yù)重整案

【基本案情】某生物科技公司曾為國家級高新技術(shù)企業(yè)。近年來，受多重因素影響，公司流動資金枯竭，生產(chǎn)經(jīng)營陷入停滯，其位于工業(yè)園區(qū)的生產(chǎn)用地長期處于低效閑置狀態(tài)。2024年7月，某法院受理該公司破產(chǎn)清算審查，公司隨即申請預(yù)重整。法院敏銳意識到此案是盤活低效工業(yè)用地、釋放土地要素潛力的關(guān)鍵契機(jī)，迅速決定啟動預(yù)重整程序。預(yù)重整期間，法院指導(dǎo)管理人將資產(chǎn)清理、債權(quán)債務(wù)核查、投資人招募及重整方案核心談判前置。針對公司用地低效、資源閑置的核心問題，法院及管理人創(chuàng)新性地設(shè)計了“產(chǎn)業(yè)激活+土地賦能”的綜合治理方案。2024年11月7日，法院裁定受理重整。經(jīng)高效推進(jìn)，重整計劃草案獲債權(quán)人會議高票通過，并于同年12月18日獲法院批準(zhǔn)。該草案明確各類債權(quán)分期清償。尤為關(guān)鍵的是，通過成功重整，該公司名下的低效工業(yè)用地及地上附著物得以完整保留并重新投入高效生產(chǎn)運(yùn)營，避免了土地資源的閑置浪費(fèi)和可能的“二次低效”處置。整個重整程序從受理到計劃批準(zhǔn)僅歷時41天。

【典型意義】本案是人民法院發(fā)揮破產(chǎn)審判職能，創(chuàng)新運(yùn)用司法重整工具精準(zhǔn)治理低效工業(yè)用地、服務(wù)要素市場化配置的典型案例。一是創(chuàng)新模式，激活低效用地產(chǎn)出效能。突破傳統(tǒng)清算拍賣局限，創(chuàng)造性采用“預(yù)重整+供應(yīng)鏈投資+共益?zhèn)谫Y”組合拳，在保留核心生產(chǎn)用地完整性的前提下，引入產(chǎn)業(yè)資本和技術(shù)，快速恢復(fù)并提升土地及廠房設(shè)備的使用效率。二是利益衡平，筑牢土地盤活制度根基。通過精細(xì)談判，在保障擔(dān)保債權(quán)人核心利益的同時，運(yùn)用柔性方式提升普通債權(quán)清償預(yù)期，有效平衡了各方訴求。三是府院聯(lián)動，凝聚低效治理攻堅合力。法院主動對接屬地園區(qū)，精準(zhǔn)闡釋重整價值，成功爭取政策支持，為依法、高效、集約治理工業(yè)低效用地、服務(wù)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供了可復(fù)制的樣本。（洪澤法院）

案例三

柔性引導(dǎo)促自主 企業(yè)盤活顯擔(dān)當(dāng)

——某化工公司積極盤活閑置工業(yè)用地案

【基本案情】位于某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的A地塊（面積120畝），系某化工有限公司（以下簡稱B公司）于2010年競得的工業(yè)用地。B公司取得土地使用權(quán)后，僅完成部分基礎(chǔ)建設(shè)（約20畝），主體廠房工程長期停滯，構(gòu)成典型的低效工業(yè)用地。2024年初，某法院在執(zhí)行涉B公司其他債務(wù)案件中發(fā)現(xiàn)該地塊長期閑置問題。經(jīng)深入調(diào)查，確認(rèn)B公司確無繼續(xù)開發(fā)能力和意愿。為高效盤活低效用地，法院轉(zhuǎn)變思路：一是精準(zhǔn)研判，柔性引導(dǎo)。法院向B公司發(fā)出《督促履行及閑置土地風(fēng)險提示函》，明確告知風(fēng)險，同時給予合理寬限期。二是府院聯(lián)動，搭建平臺。依托“府院聯(lián)動”機(jī)制，法院及時通報情況。開發(fā)區(qū)管委會迅速響應(yīng)，成立專班，為地塊“量身”尋找匹配項目并提供招商引資推薦服務(wù)。三是企業(yè)自主，高效盤活。在府院合力推動下，B公司積極對外推介該地塊。2024年9月，成功引入高新技術(shù)企業(yè)C公司。C公司計劃總投資5.2億元建設(shè)項目。雙方迅速達(dá)成土地及地上附著物轉(zhuǎn)讓協(xié)議。四是無縫銜接，保障權(quán)益。法院依法對轉(zhuǎn)讓款項進(jìn)行監(jiān)管，確保優(yōu)先清償涉執(zhí)債務(wù)，并協(xié)調(diào)高效完成權(quán)屬變更登記。目前，C公司項目已全面開工建設(shè)，預(yù)計年產(chǎn)值可觀。

【典型意義】本案是人民法院創(chuàng)新方式推動低效工業(yè)用地高效治理的典型案例。其典型意義在于：一是踐行善意文明，激發(fā)自主活力。法院避免機(jī)械執(zhí)行，通過風(fēng)險提示與寬限期柔性引導(dǎo)，激發(fā)閑置土地權(quán)利人自主盤活意愿，變被動處置為主動作為。二是深化府院聯(lián)動，凝聚攻堅合力。“法律+行政”雙輪驅(qū)動，有效破解信息不對稱、招商難、處置慢等瓶頸。三是服務(wù)發(fā)展大局，實現(xiàn)多方共贏。通過權(quán)利人自主招商轉(zhuǎn)讓，迅速引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目，實現(xiàn)了法律效果、經(jīng)濟(jì)效果與社會效果的有機(jī)統(tǒng)一。（洪澤法院）

案例四

分割處置破困局 零散地塊煥生機(jī)

——某公司低效工業(yè)用地司法治理案

【基本案情】某汽車零件公司因經(jīng)營不善，無力清償巨額債務(wù)，其名下約57.9畝工業(yè)用地及廠房長期閑置，淪為低效用地。某法院在執(zhí)行程序中需處置該資產(chǎn)。經(jīng)查，該地塊自然分割為A、B、C三個地塊。其中，C地塊因該汽車零件公司拖欠工程款被承建方占用并出租，導(dǎo)致資產(chǎn)難以整體處置。為破解困局，法院積極匯報，在黨委政府統(tǒng)籌下，聯(lián)動相關(guān)部門深入研判。面對整體處置障礙及分割處置難點(diǎn)，各部門打破常規(guī)，商定“分割處置、分別賦權(quán)”的創(chuàng)新方案，對某汽車零件公司地塊分割處置進(jìn)行置換。2022年7月，分割拍賣順利實施：A地塊由某公司競得；B地塊由機(jī)械公司競得，機(jī)械公司迅速進(jìn)場建設(shè)，原購?fù)恋亟贿€招引單位，有效保障了重大項目落地；C地塊經(jīng)后續(xù)協(xié)調(diào)處理，亦為盤活創(chuàng)造條件。

【典型意義】本案是司法能動治理低效工業(yè)用地的成功案例。針對因歷史遺留問題、產(chǎn)權(quán)瑕疵導(dǎo)致整體處置受阻、土地長期閑置低效的困境，法院緊緊依靠黨委政府領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化府院聯(lián)動，精準(zhǔn)研判地塊特性，創(chuàng)新采用“分割處置、分別賦權(quán)”模式，有效克服了工業(yè)用地分割的政策瓶頸。分割處置方案具有多重治理成效：高效服務(wù)重大項目落地，優(yōu)化資源配置效能，彰顯法治與營商環(huán)境統(tǒng)一，實現(xiàn)了多贏局面，為同類低效工業(yè)用地治理提供了可復(fù)制的司法經(jīng)驗。（金湖法院）

案例五

創(chuàng)新路徑破“房離” 府院聯(lián)動解“地困”

——某公司破產(chǎn)清算統(tǒng)籌處置低效用地案

【基本案情】2021年，某公司因資金鏈斷裂，項目建設(shè)全面停滯，未按期繳納土地出讓金4100萬元，亦未辦理相關(guān)規(guī)劃及建設(shè)許可，形成對外債務(wù)達(dá)1.45億元。企業(yè)資產(chǎn)僅剩余地下樁基及未完工廠房，清償能力嚴(yán)重不足。企業(yè)土地與地上建筑物權(quán)屬分離，導(dǎo)致資產(chǎn)難以整體處置，不僅制約債權(quán)人權(quán)益實現(xiàn)，也造成國有土地低效閑置，衍生社會矛盾。在案件處理中，相關(guān)單位積極履行職能，主動提出依法解除土地出讓合同、收回土地使用權(quán)的法律建議，并通過仲裁程序予以確認(rèn)。隨后，依托“執(zhí)轉(zhuǎn)破”機(jī)制，及時啟動破產(chǎn)清算程序，將全部債務(wù)歸集于破產(chǎn)框架下統(tǒng)一清理，共認(rèn)定債權(quán)近1.45億元，有效避免了訴訟激增和矛盾擴(kuò)散。針對“房地分離”現(xiàn)實困境，通過府院聯(lián)動機(jī)制，明確由區(qū)屬平臺公司收儲地上建筑物，移交國資管理部門后，由資源規(guī)劃部門將土地與建筑物一并組織出讓，實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合利用。在資產(chǎn)處置過程中，明確產(chǎn)業(yè)政策要求、嚴(yán)格準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，防止投機(jī)行為，保障土地高效再利用。最終，由一家國有控股企業(yè)依法競得，土地與房產(chǎn)實現(xiàn)統(tǒng)一處置，破產(chǎn)財產(chǎn)得以最大化變現(xiàn)。

【典型意義】本案是“房地分離”情形下破產(chǎn)財產(chǎn)處置與低效用地清理相結(jié)合的典型范例。面對房地權(quán)屬分離導(dǎo)致的處置僵局，法院建言啟動法律程序解除土地出讓合同收回土地使用權(quán)。通過“執(zhí)轉(zhuǎn)破”統(tǒng)一處理債務(wù)，府院協(xié)同、法治化途徑，創(chuàng)新采用“平臺收儲、整體出讓、統(tǒng)一利用”的模式，既實現(xiàn)了在建工程的市場化處置，又完成了土地的回收與再出讓，顯著提升資產(chǎn)整體價值，充分保障了債權(quán)人合法權(quán)益。該案的處理體現(xiàn)出系統(tǒng)性思維和多方協(xié)作的優(yōu)勢，成功化解了企業(yè)停滯帶來的社會風(fēng)險，為類似“房地分離”問題的依法處理提供了可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗，對優(yōu)化營商環(huán)境、加強(qiáng)土地集約利用具有重要的借鑒意義。（經(jīng)開區(qū)法院）

案例六

聯(lián)動清治“廠中廠” 產(chǎn)業(yè)升級注動力

——某建材公司破產(chǎn)清算盤活土地案

【基本案情】某建材公司系一家從事裝飾建材生產(chǎn)的企業(yè)，2017年下半年起，因市場需求變化與資金鏈斷裂等原因，公司逐步出現(xiàn)經(jīng)營異常，至2018年完全停止生產(chǎn)經(jīng)營。廠區(qū)內(nèi)大量廠房土地處于閑置狀態(tài)，部分區(qū)域被分散出租給多家產(chǎn)能低下的企業(yè)，造成土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)。2022年3月，法院根據(jù)執(zhí)行轉(zhuǎn)破產(chǎn)程序裁定受理該公司的破產(chǎn)清算申請，并于同年12月宣告其破產(chǎn)。案件處理中面臨三大難點(diǎn)：一是廠區(qū)內(nèi)多家承租戶抵觸搬遷，個別甚至以控制配電設(shè)施等方式阻礙破產(chǎn)程序，嚴(yán)重影響資產(chǎn)處置進(jìn)度；二是存在突出的“廠中廠”式安全與環(huán)保隱患，部分區(qū)域堆積一般工業(yè)固廢和疑似危廢；三是因歷史遺留問題，部分廠房曾被行政處罰沒收，不動產(chǎn)權(quán)屬存在重大瑕疵，導(dǎo)致資產(chǎn)變價困難。針對上述問題，法院與管理人依托府院聯(lián)動機(jī)制，分類施策：通過剛?cè)岵?jì)方式完成租戶清理，對隱患租戶堅決清退，對運(yùn)營較規(guī)范且搬遷便利的租戶協(xié)商搬遷，對光伏電站等特殊租戶維持租賃并促成與買受人合同銜接，對個別矛盾突出的依法訴訟解決；聯(lián)合應(yīng)急管理、環(huán)保等部門開展安全環(huán)保隱患排查，委托專業(yè)單位清理固廢與危廢，實現(xiàn)資產(chǎn)移交前“零事故”；創(chuàng)新通過訴訟確權(quán)與協(xié)議并行方式，解決沒收房產(chǎn)變價份額爭議，提升資產(chǎn)處置效率。最終，在政府平臺企業(yè)等有意向買受人中成功促成交易，實現(xiàn)低效用地的盤活再利用，為區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級奠定基礎(chǔ)。

【典型意義】本案是運(yùn)用“府院聯(lián)動”機(jī)制成功化解企業(yè)破產(chǎn)中復(fù)雜問題的典型范例。一是通過多方協(xié)同，分類實施租戶清理策略，既堅決整治安全生產(chǎn)和環(huán)保隱患，確保土地及地下水體不受污染，又通過附條件保留租賃等柔性方式，實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化，有效破解“搬遷難”“變現(xiàn)難”問題。二是創(chuàng)新通過訴訟確權(quán)與事前協(xié)議相結(jié)合，平衡了行政處罰與債權(quán)人清償之間的利益沖突，極大提升了資產(chǎn)處置效率。三是將破產(chǎn)審判與地方政府盤活低效用地、推進(jìn)“騰籠換鳥”政策深度融合，不僅順利審結(jié)破產(chǎn)案件，更釋放出土地資源新潛力，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供了新空間與新動力。（清江浦區(qū)法院）

案例七

高效騰退解紛爭 司法護(hù)航促盤活

——某紡織公司低效用地快速騰退案

【基本案情】某紡織公司位于某工業(yè)園區(qū)18000余平方米廠房長期處于低效利用狀態(tài)，未能達(dá)到管委會的投資要求。管委會依法啟動低效用地處置程序，與紡織公司簽訂《房屋搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，約定紡織公司退還土地并獲補(bǔ)償。為履行協(xié)議，紡織公司要求承租廠房的某材料公司等10戶承租戶搬離。承租戶以經(jīng)營受損為由要求補(bǔ)償，協(xié)商未果后拒絕騰退。雙方遂互訴至法院：承租戶索賠補(bǔ)償損失；紡織公司訴請承租戶立即騰房、支付占用費(fèi)等。租賃合同糾紛案件受理后，承辦法官以評估報告和補(bǔ)償協(xié)議為依據(jù)，清晰梳理列明補(bǔ)償明細(xì)，有效消除信息壁壘，并在此基礎(chǔ)上推進(jìn)調(diào)解，僅用30天即促成8戶達(dá)成限期騰房協(xié)議，剩余2戶依法判決。

【典型意義】本案系低效用地清理過程中衍生的典型租賃糾紛，高效妥善化解租賃糾紛，對于盤活土地要素至關(guān)重要。本案法院從服務(wù)區(qū)域發(fā)展大局出發(fā)，積極發(fā)揮司法護(hù)航作用，確保了園區(qū)土地清理工作的順利推進(jìn)。該案高效透明的處理模式，為同類低效用地處置中衍生的租賃糾紛提供了可復(fù)制的解決路徑。（清江浦區(qū)法院）

案例八

府院協(xié)同清“淤點(diǎn)” 連片土地引“鳳棲”

——某裝備制造有限公司低效用地治理案

【基本案情】某裝備制造有限公司位于某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，占地368畝。因經(jīng)營不善，企業(yè)陷入困境，土地廠房長期低效閑置。2021年8月，該公司進(jìn)入破產(chǎn)程序后，法院精準(zhǔn)聚焦低效用地治理難題，在黨工委領(lǐng)導(dǎo)下，啟動府院聯(lián)動機(jī)制，由政府成立清算組，確立核心目標(biāo)。法院與清算組緊密協(xié)作，依法穩(wěn)妥接管資產(chǎn)，暢通職工訴求，確保職工債權(quán)100%清償。針對低效用地，堅持市場化、法治化原則，將連片土地及地上物作為優(yōu)質(zhì)稀缺資源處置。2022年8月，南廠區(qū)268畝土地及建筑物由某平臺公司成功收儲；完成相關(guān)置換后，2024年1月，北廠區(qū)100畝土地及建筑物由另一公司收儲。土地收儲為項目落地騰出空間后，2024年5月，成功招引某集團(tuán)總投資50億元、占地345.7畝的智能家電項目，項目效益顯著。

【典型意義】本案是司法與行政協(xié)同治理低效用地的典范。法院主動作為，依托府院聯(lián)動機(jī)制，將破產(chǎn)程序轉(zhuǎn)化為高效治理低效用地的平臺。通過依法保障職工權(quán)益穩(wěn)定大局，精準(zhǔn)識別并收儲連片低效工業(yè)用地368畝，嚴(yán)格設(shè)定產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入門檻和“標(biāo)準(zhǔn)地”要求，確保土地資源流向優(yōu)質(zhì)項目。最終成功嫁接重大投資項目，顯著提升土地畝均效益，變“發(fā)展包袱”為“優(yōu)勢資源”。該模式有效破解了低效用地盤活難題，優(yōu)化了資源配置，提升了區(qū)域產(chǎn)業(yè)能級。（經(jīng)開區(qū)法院）

供稿：民二庭、宣傳處