一、賈某某訴某置業(yè)公司

解除商品房買賣合同糾紛案

——商品房買賣合同是否解除，應(yīng)充分結(jié)合違約方的過錯(cuò)程度、違約行為的形態(tài)、合同目的是否能夠?qū)崿F(xiàn)等因素綜合考量。

【基本案情】2020年11月31日，某置業(yè)公司與賈某某簽訂《商品房買賣合同》，約定某置業(yè)公司將其開發(fā)的一套商業(yè)房以27萬元的價(jià)格出售給賈某某，并約定付款方式：賈某某于2020年11月25日前支付首期房?jī)r(jià)款14萬元，余款13萬元向銀行申請(qǐng)貸款支付。同時(shí)約定交房期限，某置業(yè)公司于2022年1月10日前將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付賈某某使用。違約責(zé)任約定，某置業(yè)公司逾期交房超過60日，賈某某有權(quán)解除合同、退還全部已付款、并要求按已付款的1%支付違約金。合同簽訂后，賈某某按約支付首付款。但因涉案房屋未取得竣工驗(yàn)收材料，導(dǎo)致賈某某無法辦理按揭貸款，故賈某某未付清剩余房款。2022年1月10日，某置業(yè)公司未能交付房屋。之后，賈某某以某置業(yè)公司逾期交房為由訴至法院，要求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》、退還購(gòu)房款、支付違約金及資金占用費(fèi)。

【裁判結(jié)果】一審法院判決：一、解除賈某某與某置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》；二、判決某置業(yè)公司返還賈某某已付購(gòu)房款14萬元支付違約金。某置業(yè)公司不服提出上訴。二審審理過程中，包括涉案房屋在內(nèi)的由某置業(yè)公司開發(fā)的商業(yè)用房已取得竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。二審法院認(rèn)為，法院在認(rèn)定約定解除條件是否成就時(shí)，不能完全根據(jù)合同文本機(jī)械確定合同是否解除，而應(yīng)根據(jù)誠(chéng)信原則及鼓勵(lì)交易原則，綜合考量違約方的過錯(cuò)程度、違約行為的形態(tài)、違約行為的后果等進(jìn)行處理。本案中，某置業(yè)公司逾期交房雖構(gòu)成違約，但涉案合同應(yīng)否解除，應(yīng)結(jié)合其過錯(cuò)程度、雙方合同的履行、合同目的等因素綜合考量。首先，從過錯(cuò)程度看，雖然該合同系某置業(yè)公司制定的格式合同，但近三年來疫情反復(fù)變化、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下行等大環(huán)境因素，勢(shì)必影響某置業(yè)公司對(duì)工期的準(zhǔn)確把控，而某置業(yè)公司在違約后，采取積極推進(jìn)交房事宜并自愿承擔(dān)違約金的補(bǔ)救措施，并無拖延的故意和違約的惡意；其次，從違約后果看，賈某某陳述購(gòu)房是自用，目前房屋已符合交付條件，現(xiàn)交房并不影響賈某某合同目的的實(shí)現(xiàn)，即便存在延期交房損失亦可通過經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞綇浹a(bǔ)。而本案若解除，不僅造成交易成本的浪費(fèi)，還會(huì)給其他房屋買賣合同的進(jìn)一步履行及涉案項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)造成不利影響，導(dǎo)致雙方間的利益嚴(yán)重失衡。據(jù)此，二審對(duì)賈某某起訴解除合同的請(qǐng)求不予支持，同時(shí)結(jié)合雙方合同約定、同地段同類型房屋的租金、逾期交房期限及雙方對(duì)于本案糾紛的過錯(cuò)等因素，酌定某置業(yè)公司支付賈某某逾期交房違約金為22000元。

【案例點(diǎn)評(píng)】由于經(jīng)濟(jì)周期及后疫情時(shí)代等因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，大量的案件涌入訴訟程序，合同當(dāng)事人鑒于對(duì)自身利益考量，往往通過行使解除權(quán)來阻止合同的繼續(xù)履行。若一旦因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)逾期交房行為即判令解除合同、返還購(gòu)房款，則不僅會(huì)導(dǎo)致此類糾紛高發(fā)頻發(fā)，還會(huì)使整個(gè)樓盤交易瓦解，后期面臨執(zhí)行難題，購(gòu)房業(yè)主不僅無法收到房屋，還會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂無法獲得購(gòu)房款。因此，法院在處理此類糾紛案件時(shí)，不僅要在法律框架下，平衡合同雙方的利益，還應(yīng)將案件放置整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，全面審查涉案信息，從鼓勵(lì)交易、服務(wù)大局角度謹(jǐn)慎判決解除合同。通過審慎裁判方式，全面平衡開發(fā)企業(yè)與業(yè)主的利益，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，推動(dòng)后疫情時(shí)代房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)過渡，用法律手段實(shí)現(xiàn)政治效果、法律效果、社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。在合同約定的解除條件成就時(shí)，是否解除合同應(yīng)根據(jù)誠(chéng)信原則及鼓勵(lì)交易原則，應(yīng)綜合考量違約方的過錯(cuò)程度、違約行為的形態(tài)、違約行為的后果等因素進(jìn)行處理，本案中某置業(yè)公司雖然存在逾期交房行為，但在訴訟中已經(jīng)取得竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，符合合同約定交付條件，合同目的能夠?qū)崿F(xiàn)，不輕易解除合同。二審雖然不支持業(yè)主起訴解除合同，但認(rèn)定某置業(yè)公司逾期交房存在違約行為，根據(jù)釋明情況判決某置業(yè)公司按照市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)支付逾期交房違約金。

二、蔡某庚訴季某強(qiáng)、某商業(yè)銀行

注銷抵押登記并協(xié)助過戶登記糾紛案

——銀行等金融機(jī)構(gòu)在辦理拆遷安置房的抵押登記手續(xù)時(shí)，未依法履行盡職調(diào)查義務(wù)，其主張已善意取得抵押權(quán)的，不予支持。

【基本案情】2018年5月4日，蔡某庚與季某強(qiáng)簽訂《房屋買賣合同》約定，季某強(qiáng)將一套拆遷安置房轉(zhuǎn)讓給蔡某庚，轉(zhuǎn)讓價(jià)52萬元。在蔡某庚支付52萬元房款后，季某強(qiáng)將該房屋交付給蔡某庚，蔡某庚經(jīng)裝修后于2019年入住至今。2023年9月14日，季某強(qiáng)辦理案涉房屋的產(chǎn)權(quán)證后，以案涉房屋作抵押向某商業(yè)銀行申請(qǐng)借款56萬元。某商業(yè)銀行核實(shí)涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記后，于同年12月20日辦理了案涉房屋的抵押權(quán)登記。因季某強(qiáng)未能如期配合辦理過戶登記手續(xù)，蔡某庚訴至法院請(qǐng)求，判令注銷該房屋的抵押登記，季某強(qiáng)協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

【裁判結(jié)果】一審法院認(rèn)為，蔡某庚與季某強(qiáng)于2018年5月4日簽訂《房屋買賣合同》后，支付了房款并接收房屋入住至今。在該房屋辦理產(chǎn)權(quán)初始登記后，季某強(qiáng)應(yīng)當(dāng)按約協(xié)助蔡某庚進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，但在蔡某庚催告下，季某強(qiáng)拒不配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，反而以房屋作為抵押物向某商業(yè)銀行申請(qǐng)借款；某商業(yè)銀行在辦理貸款抵押手續(xù)中亦未能盡到審慎核查責(zé)任。現(xiàn)蔡某庚名下無其他房屋，案涉房屋未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記并非蔡某庚的過錯(cuò)。根據(jù)法律規(guī)定，房屋買賣在前，抵押權(quán)設(shè)定在后，蔡某庚對(duì)房屋享有的物權(quán)期待權(quán)應(yīng)優(yōu)先于某商業(yè)銀行的抵押權(quán)得到保護(hù)，故對(duì)蔡某庚要求注銷抵押、辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記的訴訟請(qǐng)求予以支持。某商業(yè)銀行以其已經(jīng)辦理了抵押權(quán)登記手續(xù)為由主張一審判決注銷抵押登記不當(dāng)提起上訴。二審經(jīng)審理判決駁回上訴，維持原判。

【案例點(diǎn)評(píng)】實(shí)踐中，部分拆遷安置房的拆遷戶在獲取安置房屋后，又將安置的房屋另行出售他人并收取購(gòu)房款，由于拆遷安置房過戶存在五年的辦證空窗期致無法及時(shí)過戶，在買受人已經(jīng)實(shí)際裝修入住的情形下，拆遷戶在空窗期屆滿辦理產(chǎn)權(quán)登記后又使用該安置房辦理抵押手續(xù)并進(jìn)行登記。因拆遷安置房的買受人要求拆遷戶辦理產(chǎn)權(quán)過戶引發(fā)爭(zhēng)議訴至法院，該類案件處理除涉及拆遷安置房的買受人與拆遷戶的過戶請(qǐng)求權(quán)爭(zhēng)議外，還涉及安置房買受人與銀行抵押權(quán)人的爭(zhēng)議。實(shí)際上，拆遷戶將拆遷安置的房屋予以出售并實(shí)際交付后，其使用該房屋進(jìn)行抵押屬于無權(quán)處分。由于該房屋的登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不一致，無權(quán)處分人將該房屋另行抵押給他人，他人基于不動(dòng)產(chǎn)登記薄的推定效力相信抵押人有權(quán)處分，此時(shí)存在權(quán)利沖突，需要結(jié)合民法典第三百一十一條規(guī)定的善意取得制度調(diào)適，也即登記的抵押權(quán)人是否取得抵押權(quán)，核心在于其是否構(gòu)成善意。銀行作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，在辦理抵押合同及抵押登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》第三十六條、《中國(guó)人民銀行貸款通則》第十條、《個(gè)人貸款管理暫行辦法》第十三條及第十五條的規(guī)定，對(duì)抵押物的權(quán)屬和價(jià)值以及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的可行性進(jìn)行嚴(yán)格審查。若銀行在辦理貸款過程中，對(duì)當(dāng)事人提供的抵押房屋未進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看，未核實(shí)房屋的實(shí)際居住情況，而僅憑當(dāng)事人提供的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證直接辦理抵押貸款，認(rèn)定銀行存在重大過失，不能善意取得抵押權(quán)。本案中，蔡某庚自2018年時(shí)起即在訟爭(zhēng)房屋中居住，如某商業(yè)銀行在放貸前按照相關(guān)規(guī)定的要求進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，不難發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)實(shí)際占有使用該房屋的是蔡某庚，而非提供抵押擔(dān)保的季某強(qiáng)；而某商業(yè)銀行在審查案涉貸款業(yè)務(wù)時(shí)不僅未發(fā)現(xiàn)有他人實(shí)際占有使用房屋，而且其一審提供的實(shí)地走訪照片中的房屋裝潢及家具與訟爭(zhēng)房屋有明顯區(qū)別，能夠證明某商業(yè)銀行在貸款交易過程中未遵循合理的商業(yè)準(zhǔn)則和管理規(guī)范，對(duì)應(yīng)有的調(diào)查內(nèi)容未履行盡職審核義務(wù)，客觀上存在過失，不符合民法典規(guī)定的善意要件，故法院認(rèn)定某商業(yè)銀行未善意取得訟爭(zhēng)房屋的抵押權(quán)，判決某商業(yè)銀行注銷抵押登記，同時(shí)判決拆遷戶季某強(qiáng)協(xié)助真實(shí)權(quán)利人蔡某庚辦理房屋過戶登記。

三、某米業(yè)公司訴某合作社

確認(rèn)房屋買賣合同無效糾紛案

——涉及劃撥土地上的房屋買賣合同，在無其他法定無效事由的情形下，當(dāng)事人僅以該房屋買賣合同未經(jīng)審批或報(bào)批為由主張無效的，不予支持。

【基本案情】2019年12月，某米業(yè)公司與某合作社簽訂《土地、房產(chǎn)、設(shè)備所有權(quán)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定合作社將某地塊使用權(quán)及地上的建筑物和其他全部附著物及設(shè)備轉(zhuǎn)讓給米業(yè)公司。后米業(yè)公司按約向合作社轉(zhuǎn)賬支付500000元轉(zhuǎn)讓定金。交付款項(xiàng)后米業(yè)公司進(jìn)入上述場(chǎng)地進(jìn)行裝修改造。2020 年9 月，合作社將北側(cè)圍墻重新砌起，并控制了案涉房地產(chǎn)。經(jīng)查，該房地產(chǎn)占用的土地用途為倉(cāng)儲(chǔ)用地，占用國(guó)有土地8835平方米，使用權(quán)類型為劃撥。2019年2月26日，因合作社糧食烘干時(shí)產(chǎn)生的噪聲超過國(guó)家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，被生態(tài)環(huán)境局責(zé)令停產(chǎn)整治。米業(yè)公司申報(bào)年產(chǎn)50000 噸精制大米生產(chǎn)線項(xiàng)目時(shí)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所包括案涉房地產(chǎn)。米業(yè)公司對(duì)此案涉房地產(chǎn)不能正常履行導(dǎo)致的糾紛起訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)案涉合同無效，合作社返還購(gòu)房款，并支付購(gòu)房款利息、賠償損失。

【裁判結(jié)果】一審法院認(rèn)為，涉訴房屋涉及的土地為劃撥性質(zhì)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，雙方在買賣房屋時(shí)，應(yīng)報(bào)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)。因雙方當(dāng)事人簽訂的《土地、房產(chǎn)、設(shè)備所有權(quán)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。二審法院認(rèn)為，涉案《土地、房產(chǎn)、設(shè)備所有權(quán)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的為某地塊的使用權(quán)及地上建筑物和其他全部附著物及設(shè)備，該合同為混合合同，依據(jù)合同所附的固定資產(chǎn)明細(xì)表，該合同主要部分為地上的建筑物和其他全部附著物及設(shè)備。該合同雖涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，但《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定。未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)是典型的物權(quán)處分行為，應(yīng)當(dāng)參照民法典第五百九十七條關(guān)于買賣合同無權(quán)處分的規(guī)定，即轉(zhuǎn)讓合同有效，但不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移法律效果。涉案《土地、房產(chǎn)、設(shè)備所有權(quán)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。

【案例點(diǎn)評(píng)】根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，劃撥的土地不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，但未明確劃撥土地上的房屋轉(zhuǎn)讓的效力問題。在實(shí)踐中關(guān)于劃撥土地上的房屋買賣常有發(fā)生，那么此類房屋買賣合同的效力如何認(rèn)定，實(shí)踐中存在爭(zhēng)議。二審法院認(rèn)為，當(dāng)事人僅以劃撥土地上的房屋買賣合同未經(jīng)批準(zhǔn)為由主張合同無效的，不予支持。主要理由如下：第一，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（2020年修訂）第四十四條規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。該條僅規(guī)定了劃撥土地上的房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)需經(jīng)審批，但并未明確未經(jīng)審批的合同效力問題，該規(guī)定應(yīng)理解為管理性規(guī)定。結(jié)合《房地產(chǎn)管理法》第四十條及相關(guān)規(guī)定來看，強(qiáng)化審批或報(bào)批的目的是加強(qiáng)行政管理，維護(hù)劃撥土地上的房屋轉(zhuǎn)讓的秩序，防止合同交易方逃避繳納土地出讓金，損害國(guó)家、社會(huì)的公共利益，而非否定私法行為的效力。第二，在民法典實(shí)施之前，認(rèn)定該此類合同無效的依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2005〕5號(hào)）第九條規(guī)定。其內(nèi)容為轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。但民法典實(shí)施后清理司法解釋時(shí)，已將該條內(nèi)容刪除。刪除的理由是“該情形屬于無權(quán)處分，應(yīng)對(duì)照適用民法典第597條關(guān)于買賣合同無效處理的規(guī)定，其法律效果為轉(zhuǎn)讓合同有效”。第三，應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分房屋買賣合同無效及合同履行不能事實(shí)。對(duì)于劃撥土地上的房屋買賣合同，房屋的出賣人和買受人完全可以通過補(bǔ)繳納土地出讓金，經(jīng)過政府審批同意改變土地性質(zhì)，進(jìn)而房屋買受人可以正常辦理房屋過戶登記，取得房屋所有權(quán)。可見該房屋買賣合同并非完全履行不能。即使該審批手續(xù)后續(xù)不能完成，其也只是房屋過戶不能履行而導(dǎo)致房屋物權(quán)不能變動(dòng)的問題，房屋買受人進(jìn)而可要求解除合同，這并不能影響房屋買賣合同的效力。

四、王某某訴某農(nóng)業(yè)公司

   房屋租賃合同糾紛案

——因一方當(dāng)事人的違約行為導(dǎo)致租賃合同無法繼續(xù)履行時(shí)，守約方應(yīng)有及時(shí)防止損失擴(kuò)大的義務(wù)。

【基本案情】2017年11月17日，出租人王某某與承租人農(nóng)業(yè)公司簽訂《門面房租賃合同》，約定將其門面房出租給農(nóng)業(yè)公司作為辦公用房，租期自2017年11月15日起至2022年5月30日止，合同還約定了租金及承租人未能按期繳納租金的需承擔(dān)當(dāng)年租金每日千分之五的利息，任何一方違約的應(yīng)承擔(dān)三個(gè)月門面房租金等其他事項(xiàng)。該合同簽訂后，出租人王某某將涉案房屋交給農(nóng)業(yè)公司使用。2021年9月2日，農(nóng)業(yè)公司向王某某發(fā)出《溝通函》，表明因其公司經(jīng)營(yíng)問題，欲解除該《門面房租賃合同》，其多繳納的3個(gè)月租金與合同約定的違約金進(jìn)行沖抵。2021年9月18日，王某某向農(nóng)業(yè)公司發(fā)出《律師函》，催要租金。2021年10月，農(nóng)業(yè)公司已搬離涉案房屋，其尚未支付2021年12月15日至2022年5月30日期間的租金。另外查明，農(nóng)業(yè)公司分別于2021年10月24日、11月5日和王某某溝通提前解除租賃合同事宜，但是均未達(dá)成一致意見。后王某某作為原告起訴至法院，要求判令被告農(nóng)業(yè)公司繼續(xù)履行合同，并向其支付2021年12月16日至2022年5月30日期間的租金329390元、違約金179667元等。

【裁判結(jié)果】一審法院判決：農(nóng)業(yè)公司支付原告王某某2021年12月16日至2022年5月30日期間的租金329390元、違約金22165元。農(nóng)業(yè)公司不服提出上訴，請(qǐng)求改判。二審法院認(rèn)為，在農(nóng)業(yè)公司以經(jīng)營(yíng)困難為由發(fā)函通知要求解除合同的情形下，王某某雖然不同意解除合同，但在農(nóng)業(yè)公司于2022年10月以實(shí)際搬離行為表示不再繼續(xù)租賃的事實(shí)狀態(tài)下，王某某應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施防止損失擴(kuò)大，但王某某并未采取任何措施而是放任損失擴(kuò)大，其應(yīng)對(duì)擴(kuò)大的損失部分承擔(dān)責(zé)任。王某某沒有證據(jù)證明其在2021年10月以后對(duì)外招租，也即其在上訴人搬離后，未采取任何措施防止損失擴(kuò)大，其對(duì)此后的租金損失，自身也存在過錯(cuò)，故對(duì)其要求上訴人支付2021年12月15日至2022年5月30日期間的租金，不應(yīng)全部支持。根據(jù)當(dāng)事人違約的事實(shí)、原因以及過錯(cuò)因素，對(duì)于2021年12月16日至2022年5月30日期間的租金損失，酌定改判農(nóng)業(yè)公司承擔(dān)164695元。

【案例點(diǎn)評(píng)】合同責(zé)任雖然是一種嚴(yán)格責(zé)任，但一方當(dāng)事人違約后，并不免除守約方根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大的義務(wù)。本案中，承租人因經(jīng)營(yíng)困難提前八個(gè)月搬離承租房屋，并表示愿意使用多繳納的3個(gè)月租金沖抵違約金以解除合同，但出租人收到承租人解除合同的意思表示后，拒不接收承租方交付的鑰匙，也不采取其他招租等方式防止損失擴(kuò)大，而是認(rèn)為本案租賃合同有效，承租人不能違約，如其構(gòu)成違約仍應(yīng)按照約定支付租期內(nèi)的租金。實(shí)踐中，如本案出租人的此種觀點(diǎn)在不同程度存在，會(huì)導(dǎo)致很多糾紛由此產(chǎn)生。其實(shí)，依法成立的合同合法有效，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依約履行，但民法典對(duì)于違約損害賠償也確立了“可預(yù)見性規(guī)則”“減輕損失規(guī)則”“過失相抵規(guī)則”“損益相抵規(guī)則”等四大規(guī)則。民法典第五百九十一條規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失請(qǐng)求賠償。該條規(guī)定即為典型的減輕損失規(guī)則，違約方對(duì)守約方擴(kuò)大損失部分不予賠償。減損規(guī)則的目的是促使受損害方采取合理措施減輕損失，避免社會(huì)資源浪費(fèi)。二審法院認(rèn)為，作為違約方的農(nóng)業(yè)公司在解除合同的意思表示與守約方不能達(dá)成一致意見，其撤場(chǎng)以實(shí)際行為表明不再履行合同的情況下，王某某作為守約方也對(duì)其損失具有防止擴(kuò)大的義務(wù)，其應(yīng)及時(shí)對(duì)外招租，以避免其租金損失擴(kuò)大，在王某某未能盡到該種義務(wù)的情況下，其對(duì)于租金損失擴(kuò)大具有過錯(cuò)，因此可減輕違約方農(nóng)業(yè)公司需承擔(dān)的租金損失。本案中，承租人提前以行為表示違約并通知出租人，在出租人未采取任何措施止損的情形下，法院判決承租人向出租人支付不超過六個(gè)月的租金損失。

五、楊某婷訴成某洲

  房屋買賣合同糾紛案

——違約方違反合同約定的學(xué)位保證義務(wù)，且對(duì)于合同的履行存在主觀惡意，其請(qǐng)求減少違約金不予支持。

【基本案情】2020年7月31日，成某洲作為賣方與買方楊某婷在某服務(wù)部居間介紹下簽訂一份《購(gòu)房合同》，約定成某洲將其60平方米的房屋轉(zhuǎn)讓給楊某婷，價(jià)款2018000元。賣方應(yīng)當(dāng)于2020年6月30日前將該房屋交付買方。買賣雙方于2020年9月1日之前辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。賣方保證其子女在簽訂本合同時(shí)于2020年9月份就讀于某重點(diǎn)學(xué)校初二且要順利畢業(yè)，無抵押。如與上述事實(shí)不符，賠償買方20%房?jī)r(jià)違約金。上述合同簽訂后，楊某婷依約支付了購(gòu)房款。2020年6月20日左右，成某洲將訴爭(zhēng)房屋交付于楊某婷。2020年8月，該房屋所有權(quán)變更登記至楊某婷名下。2021年9月，成某洲的兒子因患病休學(xué)后轉(zhuǎn)入其他學(xué)校就讀。因賣房人成某洲的兒子未能按時(shí)畢業(yè)，致使楊某婷兒子未能就讀于某重點(diǎn)學(xué)校。后楊某婷起訴至法院，請(qǐng)求判決成某洲向其支付違約金403600元及其他損失。

【裁判結(jié)果】一審法院認(rèn)為，《購(gòu)房合同》中載明成某洲保證在楊某婷兒子上學(xué)時(shí)有學(xué)位，但其子因病休學(xué)致使該學(xué)位被繼續(xù)占用，楊某婷購(gòu)買房屋的最終目的無法實(shí)現(xiàn)，成某洲構(gòu)成違約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。楊某婷的損失為其子未能就讀對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)學(xué)校的損失，該損失難以直接通過金錢數(shù)額的方式予以確定，但購(gòu)房合同中約定了賣方房屋與約定不符時(shí)，賠償買方20%房?jī)r(jià)的違約金即403600元，該約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，一審法院綜合考量出賣人的過錯(cuò)程度、買房人子女未能就讀對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)學(xué)校導(dǎo)致的心理落差等因素，酌定成某洲支付違約金30萬元。二審法院認(rèn)為，成某洲作為負(fù)有學(xué)位保證義務(wù)的出賣方，因成某洲兒子因病休學(xué)，致使該學(xué)位被其繼續(xù)占用，導(dǎo)致楊某婷之子無法使用該學(xué)位，且成某洲在明知其子休學(xué)的情況下，既未采取任何措施將其子所占學(xué)位按照合同約定及時(shí)遷出，也未將其子休學(xué)及時(shí)告知楊某婷，怠于履行及時(shí)告知義務(wù)，二人的行為已然違反合同約定的學(xué)位保證義務(wù)，構(gòu)成違約。對(duì)于合同約定的違約金數(shù)額，系雙方真實(shí)意思表示，并不違反法律規(guī)定，不存在過高情形，且成某洲在知曉其兒子休學(xué)占用學(xué)位的情況下仍繼續(xù)占用學(xué)位，后期雖數(shù)次承諾在正式開學(xué)之前將孩子轉(zhuǎn)學(xué)以空出學(xué)位并讓買房人楊某婷等待，但并未實(shí)際兌現(xiàn)導(dǎo)致楊某婷子女無法正常入學(xué)就讀，成某洲具有主觀惡意，而楊某婷并不存在任何過錯(cuò)，故違約金不應(yīng)調(diào)整。二審改判成某洲向楊某婷支付違約金403600元，駁回楊某婷其他訴訟請(qǐng)求。

【案例點(diǎn)評(píng)】對(duì)于中國(guó)父母而言，子女能夠獲得重點(diǎn)學(xué)校學(xué)位的重要性不言而喻，出于獲取更優(yōu)質(zhì)的教育資源考慮，為人父母往往花費(fèi)重金購(gòu)置重點(diǎn)學(xué)校所在學(xué)區(qū)房，以期子女順利進(jìn)入重點(diǎn)學(xué)校。若買受人花重金購(gòu)置的學(xué)區(qū)房，最終卻無法使用學(xué)位入學(xué)，對(duì)于一個(gè)家庭以及子女的未來必然會(huì)產(chǎn)生一系列無法預(yù)料的損失與影響。在本案中，正是由于案涉房屋所涉學(xué)校學(xué)位重要性的考量，雙方才會(huì)在合同中對(duì)于出賣人負(fù)有的學(xué)位保證義務(wù)以及違約責(zé)任作出了特別約定，因出賣方無法履行學(xué)位保證義務(wù)時(shí)，應(yīng)向買受人支付20%的違約金。本案楊某婷的損失為其子未能就讀對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)學(xué)校的損失，該損失難以直接通過金錢數(shù)額的方式予以確定，但雙方合同對(duì)于違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有明確約定。對(duì)于違約金是否調(diào)整，二審根據(jù)查明的事實(shí)認(rèn)為，成某洲的子女因病休學(xué)致使該學(xué)位被繼續(xù)占用屬于不可抗力，但在其明知買受人高價(jià)購(gòu)買該房屋的目的系為子女上學(xué)的情形下，仍然數(shù)次承諾在正式開學(xué)之前將孩子轉(zhuǎn)學(xué)以空出學(xué)位并讓買房人楊某婷等待，事實(shí)上出賣人成某洲并未兌現(xiàn)承諾，導(dǎo)致買受人楊某婷子女無法如期入學(xué)就讀，其行為具有主觀惡意，出賣人在訴訟中主張調(diào)減違約金，不予支持。

六、江某訴薛某甲、薛某乙

 確認(rèn)房屋買賣合同無效糾紛案

——出賣人將約定房屋出售并實(shí)際交付使用數(shù)年后，其母親以該出賣行為未經(jīng)其同意為由主張合同無效，不予支持。

【基本案情】薛某乙與薛某甲于1997年9月簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，約定薛某乙將某村四組三間主屋、兩間廚房出售給薛某甲，房款17000元。合同簽訂當(dāng)天，薛某甲支付購(gòu)房預(yù)付款8000元，后薛某甲支付購(gòu)房剩余款9000元。薛某乙于1998年將該房屋交付給薛某甲居住至今。2023年5月，薛某乙的母親江某以案涉房屋系其唯一住宅、被兒子私自出售及土地管理法規(guī)定禁止農(nóng)村房屋買賣為由，向法院提起訴訟，要求確認(rèn)案涉房屋買賣合同無效、薛某甲返還案涉房屋。

【裁判結(jié)果】一審法院認(rèn)為，首先，江某雖稱其一直和女兒在上海共同生活，對(duì)薛某乙私賣涉案房屋一事不知情、不同意，但薛某乙出售涉案房屋系生活大額交易并對(duì)生活有重大影響，且原告江某稱涉案房屋系其唯一住宅，而涉案房屋已出售、交付近三十年之久，該期間原告江某從未向薛某甲主張過任何權(quán)利，不符合生活常理。現(xiàn)案涉房屋面臨搬遷，江某此時(shí)才提起本案訴訟，主張薛某乙將涉案房屋轉(zhuǎn)讓的行為無效，有違誠(chéng)信原則。退一步而言，即使江某對(duì)涉案房屋的轉(zhuǎn)讓不知情、不同意，但在買賣合同法律關(guān)系中，買賣合同是物權(quán)變動(dòng)的原因行為，所有權(quán)轉(zhuǎn)移是物權(quán)變動(dòng)之結(jié)果。出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)，并不影響作為原因行為的買賣合同的效力。其次，薛某甲、薛某乙在本村村委會(huì)見證下簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，江某雖否認(rèn)薛某乙收到購(gòu)房款，但根據(jù)薛某甲的舉證及陳述，結(jié)合涉案房屋已交付給薛某甲占有使用至今的事實(shí)，可以認(rèn)定薛某甲已支付購(gòu)房款17000元的事實(shí)，而薛某甲亦系該宅基地集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員，該轉(zhuǎn)讓行為并未損害集體經(jīng)濟(jì)組織利益，亦不違反土地管理法的規(guī)定。第三，案涉房屋被轉(zhuǎn)讓近三十年后，現(xiàn)面臨被搬遷補(bǔ)償權(quán)益，江某在此情形下主張合同無效的行為，違反了民事活動(dòng)所應(yīng)遵循的基本的誠(chéng)實(shí)信用原則。綜上，一審判決駁回江某的訴訟請(qǐng)求。該案判決后，雙方當(dāng)事人均未提起上訴。

【案例點(diǎn)評(píng)】合同的基本精神是意思自治、誠(chéng)實(shí)信用，當(dāng)因市場(chǎng)行情變化而使履行合同獲得的利益小于因承擔(dān)合同無效責(zé)任而獲得的利益時(shí)，如果允許一方以合同無效為借口而逃避合同義務(wù)，必然助長(zhǎng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不講信譽(yù)、為追求自身利益最大化而置他人利益于不顧的現(xiàn)象，損害交易主體的合理期待，不利于合同的嚴(yán)守和強(qiáng)化交易中的誠(chéng)實(shí)觀念，亦損害了公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用的社會(huì)根基，也悖離了社會(huì)主義核心價(jià)值觀。本案中，薛某甲、薛某乙簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，未違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。案涉房屋被轉(zhuǎn)讓近三十年后，現(xiàn)面臨被搬遷補(bǔ)償權(quán)益，江某在此情形下主張合同無效的行為，違反了從事民事活動(dòng)所應(yīng)遵循的基本的誠(chéng)實(shí)信用原則，法院不予支持。

七、立某軍、郭某芬訴立某、趙某

確認(rèn)合同效力糾紛案

——父母與子女簽訂了非真實(shí)意思表示的“房屋買賣合同”，當(dāng)事人之間的“真實(shí)意思表示”應(yīng)結(jié)合合同簽訂背景、房屋實(shí)際使用、房屋功能屬性等因素綜合確定。

【基本案情】立某軍、郭某芬系立某的父母，立某與趙某系夫妻關(guān)系。2016年7月12日，立某軍（出賣人）與立某、趙某（買受人）簽訂《不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，約定立某、趙某受讓立某軍坐落于本市建筑面積為16.05㎡的房屋一套，房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)為50000元，但對(duì)付款方式以及期限、房屋交付期限等條款均系空白。合同簽訂后，雙方即辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。現(xiàn)該房產(chǎn)登記于趙某名下，但一直由立某軍、郭某芬居住至今，合同約定的50000元房屋轉(zhuǎn)讓款亦未發(fā)生。2022年5月6日，法院立案受理了趙某與立某離婚糾紛一案，判決雙方不準(zhǔn)離婚，該判決已生效。該房屋當(dāng)時(shí)系淮安市實(shí)驗(yàn)小學(xué)和淮安市開明中學(xué)學(xué)區(qū)房。立某軍、郭某芬起訴請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的《不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》無效，立某、趙某返還案涉房屋。

【裁判結(jié)果】一審法院認(rèn)為，立某軍與立某、趙某就案涉房屋所簽訂的《不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》沒有真實(shí)的賣房、購(gòu)房的意思表示，合同的簽訂屬于虛假的意思表示行為，合同無效。雙方以虛假買賣合同隱藏的贈(zèng)與行為是雙方真實(shí)意思的表示，案涉房屋已經(jīng)完成了過戶登記，發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)的實(shí)際效果，符合贈(zèng)與的構(gòu)成要件，且沒有可以撤銷贈(zèng)與的情形，應(yīng)認(rèn)定為有效，遂駁回立某軍、郭某芬返還房屋的請(qǐng)求。二審法院審理認(rèn)為，案涉房屋所有權(quán)變動(dòng)的真實(shí)意思系學(xué)區(qū)房資格借用，趙某主張贈(zèng)予事實(shí)不能成立。首先，從交易背景及房屋使用狀況看，案涉房屋建筑面積僅有16.05㎡，且系立某軍、郭某芬的唯一住房。結(jié)合立某、趙某之子立某衡的上學(xué)需求、房屋所在學(xué)區(qū)的優(yōu)質(zhì)屬性、房屋轉(zhuǎn)移登記時(shí)間與入學(xué)時(shí)間大體吻合、學(xué)區(qū)實(shí)際使用情況等事實(shí)，可以認(rèn)定雙方變更登記原因是立某、趙某為兒子上學(xué)而借用學(xué)區(qū)房資格。其次，案涉買賣合同系雙方通謀的虛假意思表示，應(yīng)當(dāng)無效，其直接后果應(yīng)當(dāng)是案涉登記行為的撤銷。現(xiàn)趙某提出阻卻法律關(guān)系恢復(fù)的贈(zèng)予事實(shí)，應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，但趙某未能提供足以使贈(zèng)予事實(shí)具有高度蓋然性的證據(jù)，故贈(zèng)予的主張不能成立。最后，從生活常識(shí)看，立某軍、郭某芬在沒有其他住房，案涉房屋系其二人賴以居住的場(chǎng)所情況下，很難得出二人在變更登記行為中具有轉(zhuǎn)移所有權(quán)的意思表示。

【案例點(diǎn)評(píng)】規(guī)則之下、亦有溫度。實(shí)踐中，父母與子女之間房屋交易的情形并不鮮見，然而當(dāng)家庭關(guān)系發(fā)生變化之后，往往就房屋歸屬問題產(chǎn)生糾紛。本案中，雙方一致認(rèn)可買賣系虛假的意思表示，但對(duì)于真實(shí)意思表示，雙方各執(zhí)一詞。探究雙方的真實(shí)意思表示是本案依法判決，取得良好社會(huì)效果的關(guān)鍵。二審法院從孩子上學(xué)需求、房屋所在學(xué)區(qū)的優(yōu)質(zhì)屬性、轉(zhuǎn)移登記時(shí)間與入學(xué)時(shí)間吻合度、學(xué)區(qū)實(shí)際使用情況等方面，綜合認(rèn)定雙方的真實(shí)意思系學(xué)區(qū)房資格借用，而非父母子女之間的贈(zèng)予行為。老年人是社會(huì)的弱勢(shì)群體，保障其合法權(quán)益不受侵犯是全社會(huì)共同責(zé)任。房屋系老年人養(yǎng)老之根本，讓老人老有所依、老有所住是中華民族敬老、愛老、助老的傳統(tǒng)美德的體現(xiàn)。本案通過多次與當(dāng)事人尤其是老人的交流后，考量多種因素，幫助老人挽回房屋，讓老人得到最基本的養(yǎng)老保障。

八、趙某訴馬某、某經(jīng)紀(jì)公司

房屋買賣合同糾紛案

——房屋中介機(jī)構(gòu)違反忠實(shí)居間義務(wù)，導(dǎo)致房屋買賣合同無法正常履行，除退還中介費(fèi)用外，還應(yīng)根據(jù)過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。

【基本案情】2022年2月18日，經(jīng)某經(jīng)紀(jì)公司居間介紹，馬某與趙某云簽訂《存量房屋買賣合同》約定，馬某向趙某云出售一套面積為72平方米的房屋，合同價(jià)款63萬元。趙某云應(yīng)于簽訂合同時(shí)支付定金2萬元，在辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前向馬某支付首付款169445元，剩余款項(xiàng)通過貸款支付。合同還約定，該房屋未設(shè)定抵押，馬某應(yīng)當(dāng)保證該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，未被限制轉(zhuǎn)讓。如因一方違反承諾，導(dǎo)致該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的，由違反承諾方按照房屋成交總價(jià)款的20%賠償守約方的損失。同日，馬某與趙某云及某經(jīng)紀(jì)公司簽訂了《居間合同》約定，居間代理費(fèi)為8813元，馬某承擔(dān)2518元，趙某云承擔(dān)6295元。某經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)遵守相關(guān)法律規(guī)定，合法提供居間義務(wù)，不得在交易中提供虛假信息或隱瞞真實(shí)情況。《居間合同》簽訂后，趙某云、馬某向某經(jīng)紀(jì)公司支付了約定居間費(fèi)用。因案涉房屋處于抵押及查封狀態(tài)，趙某云無法獲得房屋及辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，故訴至法院。

【裁判結(jié)果】一審法院認(rèn)為，某經(jīng)紀(jì)公司作為中介公司，應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向當(dāng)事人如實(shí)報(bào)告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本案中，涉案房屋是否存在抵押查封等限制信息，是影響房屋買賣合同能否正常履行的重大事項(xiàng)，某經(jīng)紀(jì)公司系專業(yè)從事房產(chǎn)中介的機(jī)構(gòu)，其應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查并如實(shí)報(bào)告買受人。但某經(jīng)紀(jì)公司未對(duì)房屋做權(quán)利狀況調(diào)查，致使趙某云未能在合同簽訂時(shí)了解案涉房屋存在抵押查封的信息，對(duì)此，某經(jīng)紀(jì)公司存在重大過失，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。一審法院根據(jù)查明的案件事實(shí)，判令某經(jīng)紀(jì)公司退還趙某居間費(fèi)，并酌情確定某經(jīng)紀(jì)公司在馬某返還購(gòu)房款的30%即57133.5元范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。二審法院經(jīng)審理，駁回上訴，維持原判。

【案例點(diǎn)評(píng)】實(shí)踐中，大多數(shù)房屋買賣是通過房屋中介機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)完成的，中介機(jī)構(gòu)在房屋買賣合同糾紛中居于非常重要的地位。民法典第九百六十二條規(guī)定，中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。房屋中介機(jī)構(gòu)作為專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，并收取一定比例的傭金，其應(yīng)當(dāng)負(fù)有更高的注意義務(wù)，對(duì)于房屋權(quán)屬狀況及當(dāng)事人的訂約能力應(yīng)當(dāng)積極調(diào)查并據(jù)實(shí)報(bào)告，比如房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審查該房屋能否上市交易、是否設(shè)定抵押權(quán)、當(dāng)事人是否具備民事行為能力、是否有權(quán)代理等等。如果房屋中介機(jī)構(gòu)違反忠實(shí)居間義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益，不得要求委托人支付中介服務(wù)費(fèi)用及從事居間活動(dòng)的必要費(fèi)用。給委托人造成損失的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。本案中，某經(jīng)紀(jì)公司作為專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，在未能詳細(xì)調(diào)查了解房屋重要信息的情況下，促成了此次交易行為，未盡到如實(shí)報(bào)告和勤勉義務(wù)，由此導(dǎo)致買房人遭受財(cái)產(chǎn)損失，其應(yīng)根據(jù)過錯(cuò)程度在相應(yīng)范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。

九、某銀行與金某勇、瑞發(fā)公司

金融借款合同糾紛案

——因業(yè)主原因不配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，在貸款人已享有抵押權(quán)時(shí)，提供階段性擔(dān)保的開發(fā)商不應(yīng)對(duì)貸款人再承擔(dān)保證責(zé)任。

【基本案情】瑞發(fā)公司向金某勇出售御府苑小區(qū)房屋一套，并簽訂《商品房買賣合同》，約定金某勇除支付首付款后，剩余房款通過按揭貸款支付。2019年3月8日，金某勇（借款人）與某銀行（貸款人）、瑞發(fā)公司（保證人）簽訂《住房貸款合同》約定：金某勇向某銀行借款42.9萬元，貸款期限為240個(gè)月。金某勇（借款人）以本合同項(xiàng)下貸款所購(gòu)房屋向某銀行（貸款人）提供抵押擔(dān)保；瑞發(fā)公司自愿為金某勇所欠貸款人的全部債務(wù)提供階段性連帶責(zé)任保證，保證期間為自借款人辦妥本合同項(xiàng)下貸款所購(gòu)房屋抵押登記手續(xù)并且貸款人收到他項(xiàng)權(quán)證之日起。同日，金某勇與某銀行簽訂《個(gè)人貸款抵押合同》約定：將位于御府苑小區(qū)的房屋作為貸款抵押擔(dān)保，如果借款人未按約定及時(shí)清償主合同項(xiàng)下債務(wù)或發(fā)生約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的其他情形，抵押權(quán)人有權(quán)依法及本合同的約定，行使抵押權(quán)。2019年3月11日，涉案房屋在縣國(guó)土資源局辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記手續(xù)。2021年4月13日，瑞發(fā)公司辦理了涉案房屋的所有權(quán)首次登記。某銀行按合同約定向金某勇指定的賬戶發(fā)放貸款42.9萬元貸款后，金某勇未能按約還款。某銀行訴至法院請(qǐng)求：1.金某勇償還貸款本金、利息以及罰息；2.判令某銀行對(duì)金某勇提供的抵押房屋在抵押債權(quán)范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)；3.判令瑞發(fā)公司對(duì)上述款項(xiàng)承擔(dān)連帶還款責(zé)任。

【裁判結(jié)果】一審法院認(rèn)為，某銀行履行了貸款發(fā)放義務(wù)，金某勇未按約償還約定的貸款本息構(gòu)成違約，貸款人有權(quán)決定案涉貸款本息全部提前到期，金某勇應(yīng)當(dāng)承擔(dān)償還本金、利息以及罰息的違約責(zé)任。雙方簽訂的合同中約定以金某勇購(gòu)買的房產(chǎn)抵押給某銀行，該房產(chǎn)已辦理抵押預(yù)告登記手續(xù)，且房屋已經(jīng)符合辦證條件，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，本案抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)立，故某銀行主張對(duì)抵押房屋拍賣、變賣所得享有優(yōu)先受償權(quán)的請(qǐng)求，予以支持。瑞發(fā)公司作為階段性連帶責(zé)任保證人，其應(yīng)對(duì)金某勇的借款本息承擔(dān)連帶還款責(zé)任，瑞發(fā)公司在承擔(dān)保證責(zé)任后，可以依法向債務(wù)人追償。瑞發(fā)公司不服提起上訴，認(rèn)為案涉房屋雖然沒有辦理正式的抵押權(quán)登記，但貸款人某銀行就案涉房屋已經(jīng)享有抵押權(quán)及優(yōu)先受償權(quán)，瑞發(fā)公司不應(yīng)再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。二審法院認(rèn)為，案涉貸款合同中約定瑞發(fā)公司提供的是階段性連帶責(zé)任保證，設(shè)立初衷在于降低某銀行因正式產(chǎn)權(quán)登記未完備導(dǎo)致的債權(quán)清償風(fēng)險(xiǎn)，亦即瑞發(fā)公司的保證擔(dān)保與涉案房屋的抵押擔(dān)保是承接關(guān)系，其本質(zhì)是附解除條件的合同。根據(jù)民法典擔(dān)保制度司法解釋第五十二條的規(guī)定，某銀行享有抵押權(quán)，瑞發(fā)公司提供階段性保證的合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，故瑞發(fā)公司不應(yīng)再承擔(dān)階段性保證責(zé)任。

【案例點(diǎn)評(píng)】當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中，商品房按揭貸款已經(jīng)成為了購(gòu)買期房最主要的方式，購(gòu)房人通常需要向銀行貸款融資，而商品房抵押則作為融資擔(dān)保的手段。由于在銀行發(fā)放貸款時(shí)，期房?jī)H能辦理抵押預(yù)告登記，無法辦理正式的抵押登記，銀行為了降低風(fēng)險(xiǎn)，一般還會(huì)要求開發(fā)商在辦理正式抵押登記之前對(duì)貸款承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任。但在現(xiàn)實(shí)中，有部分購(gòu)房人在開發(fā)商按期交房并通知其辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的情況下，不辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，導(dǎo)致銀行無法辦理抵押登記，在購(gòu)房人逾期還貸或斷供時(shí)，開發(fā)商應(yīng)否承擔(dān)保證責(zé)任往往產(chǎn)生爭(zhēng)議。二審法院認(rèn)為，案涉貸款合同中約定瑞發(fā)公司提供的是階段性連帶責(zé)任保證，設(shè)立初衷在于降低被上訴人某銀行因正式產(chǎn)權(quán)登記未完備導(dǎo)致的債權(quán)清償風(fēng)險(xiǎn)，亦即上訴人瑞發(fā)公司的保證擔(dān)保與涉案房屋的抵押擔(dān)保是承接關(guān)系，其本質(zhì)是附解除條件的合同。商品房預(yù)售保證合同中約定開發(fā)商在辦理正式抵押權(quán)登記前對(duì)銀行貸款承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任的，開發(fā)商已全面履行商品房預(yù)售合同中的義務(wù)，僅因購(gòu)房人原因未辦理抵押登記的，經(jīng)審查貸款銀行符合民法典擔(dān)保制度司法解釋第五十二條規(guī)定享有抵押權(quán)的情形下，貸款銀行要求開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的，不予支持。

十、謝某林、楊某芳與某房產(chǎn)公司

 商品房銷售合同糾紛案

——開發(fā)商交付的房屋不符合合同約定的交付條件，且嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人可以拒收房屋并有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

【基本案情】2017年11月23日，謝某林、楊某芳與某房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》。約定由謝某林、楊某芳購(gòu)買房產(chǎn)公司開發(fā)的住宅一套，謝某林、楊某芳于合同簽訂當(dāng)日給付購(gòu)房款429800元，房產(chǎn)公司于2019年4月30日前將驗(yàn)收合格的商品房交付給謝某林、楊某芳。如果逾期超過90日，合同繼續(xù)履行，房產(chǎn)公司則自2019年5月1日起按日向買受人支付已付房?jī)r(jià)款的萬分之一的違約金。合同第十一條約定“商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，出賣人不出示證明文件或者出示證明文件不齊全的，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。2019年9月23日，房產(chǎn)公司向謝某林、楊某芳郵寄交房通知書，謝某林、楊某芳在對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收后，發(fā)現(xiàn)房屋存在漏水等質(zhì)量問題，遂拒絕收房并要求維修。2020年12月，房屋基本維修完畢，謝某林、楊某芳欲領(lǐng)取房屋，但房產(chǎn)公司、小區(qū)物業(yè)公司均以謝某林、楊某芳未按交房通知書中確定時(shí)間支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，拒絕交付房屋。謝某林、楊某芳訴至法院請(qǐng)求，判決房產(chǎn)公司支付逾期交房違約金、逾期辦證違約金。

【裁判結(jié)果】一審法院認(rèn)為，《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，就屬合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行各自義務(wù)。合同對(duì)交付房屋時(shí)間、交付條件、違約責(zé)任等均作出書面約定，上述約定對(duì)雙方具有約束力。案涉房屋不僅要通過竣工驗(yàn)收，還要達(dá)到正常居住和使用的基本要求，房產(chǎn)公司未按合同約定期限交付房屋，直至2019年9月30日才向謝某、楊某郵寄交房通知書，且其交付的房屋存在多處漏水、鋼筋外露等嚴(yán)重質(zhì)量問題，并非一般瑕疵，屬于法律規(guī)定的“嚴(yán)重影響正常居住使用”的范疇，謝某林、楊某芳有權(quán)拒絕接收。在謝某、楊某多次催促維修后，次年年底才維修完畢。此后又因謝某、楊某拒絕繳納收房前物業(yè)服務(wù)費(fèi)而拒絕交房，經(jīng)法院多次協(xié)調(diào)，該公司才于2021年4月9日辦理交房手續(xù)。謝某、楊某作為購(gòu)房者，依約履行了各項(xiàng)合同義務(wù)，房產(chǎn)公司強(qiáng)行要求購(gòu)房人接受其自行設(shè)定的交房規(guī)則，違者則不予交房的行為顯屬違約，故對(duì)謝某林、楊某芳主張的自2019年5月1日至2021年4月8日間逾期交房違約金為30472元依法予以支持。一審判決后，雙方當(dāng)事人均未上訴。

【案例點(diǎn)評(píng)】房屋的主要功能在于居住。實(shí)踐中，很多開發(fā)商為了不承擔(dān)或少承擔(dān)違約責(zé)任，將本不符合交付條件的房屋強(qiáng)制向購(gòu)房人交付。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。開發(fā)商交房義務(wù)的完成與否，應(yīng)當(dāng)以合同約定的條件、期限以及法律規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為考量標(biāo)準(zhǔn)，僅僅完成了“形式上”的書面通知義務(wù)，而交付的房屋存在影響正常居住使用的漏水、鋼筋外露等嚴(yán)重質(zhì)量問題，不能認(rèn)定完成了交房義務(wù)。對(duì)此，購(gòu)房人有權(quán)拒絕受領(lǐng)房屋并要求開發(fā)單位履行維修義務(wù)、承擔(dān)延期交房違約責(zé)任。法院對(duì)于商品房交付標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)質(zhì)性審查，充分維護(hù)了購(gòu)房人的合法權(quán)益，給予人民群眾安居樂業(yè)強(qiáng)有力的司法保障。

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